DATOS IMPORTANTES QUE TIENES QUE CONOCER SOBRE CONTRATOS DE PRECONSTRUCCIÓN ✅ 

A medida que la construcción va avanzando, los precios suelen ir incrementando, al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción.

Muchas veces tenemos la oportunidad de adquirir una propiedad en pre-construcción y comprar con esos precios iniciales, reservando el mismo hasta la entrega de la propiedad, lo cual nos permite ganar esa plusvalía o revalorización mientras se construye el proyecto.
 

¿Cómo influyen las etapas en el precio?

Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción.

 

• 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. 

• 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.

• 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.

• 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)

• 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)

• 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.
  
  
  Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción.
  
   

  1.-Contrato Unilateral 
  El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

  2.-Período de cancelación 
  Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.

  3.-No es transferible 
  El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador).

  4.-Forma de pago 
  En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.

   

• 10% a la firma del contrato

• 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito

• 10% al inicio de la construcción 

• 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)

• 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).
  
  
   

  5.-Financiamiento sin contingencia 
  Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollador sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.

  6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador
  Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses. 

  7.-Tiempo de entrega
  Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.

  8.-Acabados
  Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así:
   

• “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura. 

• equipados con equipos electrodomésticos

• equipados con gabinetes de cocina

• Baños completos con y sin pisos.
  
  9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? 
  Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada: 
   

• De contado entre 3% y 4% del precio de compra:

  • Developer’s Fee 1.75% a 2% 

  • Contribución al condominio de 2 meses.

  • Estampillas de documentación en el traspaso.

  • Título de la póliza de seguros del propietario.

  • Otros costos de transferencia.

  • Financiado entre 6% y 7% del precio de compra.

  • Developer’s Fee 1.75% a 2%.

  • Contribución al condominio de 2 meses.

  • Estampillas de documentación en el traspaso.

  • Título de la póliza de seguros del propietario.

  • Registro y emisión de hipoteca.

  • Comisión del prestamista. 

  • Otros costos de transferencia.
    
    
     

     

Carlina Madera

Carlina Madera es Agente Inmobiliario en la ciudad de Miami. En sus años en el sector, Carlina ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de propiedades. Si deseas vender tu casa, Carlina Madera te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, Carlina no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto.

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